RC造マンションの設計事務所が行う定期検診と大規模修繕改修工事

横浜で鉄筋コンクリート造の賃貸マンションを所有する大家さんから、建物を建てて10余年が経つので、大規模な改修工事をいつ行うか、どこを行うかを見極めて欲しいとご相談がありました。

鉄筋コンクリート造の外装材の取り替えや修理の意味

建物の外側（屋根や外壁）の修繕を行う理由は、建物の寿命を長くすることにあります。そして、外壁に施されている外装材（＝防水や外壁材）は、建物の骨組み構造体（鉄筋コンクリート造）を風雨などから遠ざけて劣化を防ぐものです。

ただし外装材（＝防水や外壁材）は構造体に比べその寿命が短くて、劣化すると風雨を跳ね返すことができなくなり、結果 構造体に風雨を晒すことになって構造体の寿命を短くすることになります。そこで防水や外壁材の状況を見て寿命が来る前に取り替えたり、修理したりすることが必要になるのです。

さらに付け足せば、もし構造体である鉄筋コンクリートが、雨にも風にも地震の揺れにも強く、コンクリート自体が劣化もせず、ひびも入らないものならば、外装材も要らないし、外装材の取り替えや修理も要らないのです。

RC造マンションの定期検診

大家さんはそれまでに沢山の会社様から、大規模改修の必要と提案を受けているようで、何が正しくて、本当に必要な修繕が何であるかを理解したいという気持ちと、最小の予算で最大の効果を上げたい気持ちであることを打ち明けてくださいました。

そこでまず大家さんと二人で、建物を現地調査することにしました。

現地では、以下の部位について何故そのような部位が使用されているかという説明から、経年による劣化の度合いについて、手で触っていただいてその程度を分かってもらえるように努めました。

• 屋根防水（屋根に落ちる雨水を構造体に浸透させずに下部に流すように被せるもの）
• 外壁タイル（外壁に貼り付けて、構造体に雨水をが触れないようにするもの。外観の化粧材でもある）
• 外壁吹付け塗装（外壁タイルよりも安価な材料で、雨水から構造体を守るもの）
• 外壁シール（風や地震により建物が揺れて伸縮するときに、シール自体が伸縮して構造体および外装材の損傷を防ぐもの）
• 鋼製扉塗装（金属が錆びないように、表面に膜を作って雨水から金属を守るもの）

上記の劣化度をそれぞれ調べ、大家さんにも実際の材料に触れてもらい、理解を得ました。

今回の調査では、至急に取り替えや修理を必要とする外装材はありませんでした。しかしながら、屋根防水（シート防水）と外壁シール材には劣化（硬くなりヒビが入り始める前）が確認できました。

大家さんとは一年に一度、この調査を現地で行い、定期検診としてマンション建物の修繕の頃合いを見図ることにしました。また、いつか行う修繕工事のための費用的準備は着手して欲しい旨は説明しました。

次の年の定期検診と修繕工事の見極め

１年がほどなく経った際に、大家さんとマンション建物を検診しました。

たった１年ですが、外装材には変化が見られました。

• 屋根シート防水の硬化の促進とヒビ割れの幅と長さの増長
• 外壁シールの硬化とヒビ割れ、左右材料からの剥離
• 外壁塗装のヒビ割れ

完成から10余年が経った外装材では、一般に起こる劣化でありました。

私から大家さんに「緊急を要する状況ではありませんが、修繕工事を始める必要がある」ことを説明しました。同時に修繕工事の流れを説明しました。

大家さんも実際に外装材に触れ、建物各部の劣化が寿命に近づいていることを認識し、修造工事を始めることとされました。

修繕工事の順序

修繕工事を始める際に、はじめに工事を行う部位・範囲を仮に想定しました。次の工事金額の見積もりを依頼する際の内容を同一にするためです。

次に、修繕工事の工事金額見積もりを依頼する工務店様を複数（今回は３社様）を選びました。本体建物を建てた工務店、大家さんのお知り合い、大家さんから指示を頂いて北島から推薦した工務店から集約されました。

３社工務店様に、現地説明を行いながら、修繕工事を行いたい部位・範囲をお示ししました。

約１ヶ月後、各工務店様から工事金額見積もりが提出され、当方でお見積書の内容（内訳）の査定を行いました。各社様内容に問題なく、金額で比較検討ができることを確かめて、大家さんに報告しました。

大家さんは、当方の査定の内容と、工事金額差額を考慮して、一番安価な工事金額見積もりを提出してくださった工務店様に工事を依頼することを決めました。

ただし、示された工事金額は、大家さんのご予算を多少超過しているもので、大家さんから北島に工事を行う部位および範囲の見直しを行って、予算内に工事内容が収まるように検討するご依頼がありました。

修繕工事の内容を予算に合わせて定める

鉄筋コンクリートの外装材には寿命があるので、10〜15年の周期で取り替えや修繕が必要であることは分かっていても、大家さんの予算の都合もあり、予算金額に見合う範囲で工事を行うことを目的として、修繕工事を行う部位および範囲を、以下の主旨で見直しました。

• 足場が不要な場所の外装材
• 未だ劣化が進んでなくて寿命が残っている外装材
• 例え寿命を超えても構造体に影響のない外装材

上記について見直しを行い、今回の工事範囲から除外して、近い将来の部分的修繕工事に充てることにして、大家さんの予算の範囲に工事金額を合わせました。

金融機関からの融資が困難な訳でもありませんでしたが、大家さんの賃貸事業計画を安全側で進めていくためには、ギリギリの判断をしながら建物を維持して、費用も無理な収支を組まずに進めなければなりません。それには無駄な経費を最小限にしなければなりません。費用の額が大きいために搾取が横行している昨今、必要最小限の人材で正しい判断をしていくことが要求されています。

工事契約と工事のお知らせ

見積り内容に問題がなく、一番安価な金額を示してくださった工務店様と、工事範囲の縮小修正をして、工事契約が結ばれました。

工務店様は、

• 工事自体の段取り準備
• 足場設置の役所届出
• 工事の内容と期間のお知らせ

を行って、工事が始まりました。特に入居者様のご迷惑になる内容は、できるだけ早くお知らせをはじめて工事機関の生活に支障が出ないように努められました。

修繕工事

足場が設けられると本格的に修繕工事が始まります。

• 外壁タイルの剥離度検査
• 外壁塗装面のヒビ割れ部の充填材注入
• 屋根防水工事のための物品の移動

などから始まり、外壁タイルは見た目以上外壁からの剥離がありました。同色のタイルを用意して張り替えられました。約３ヶ月で工事は完了しました。建物全体も綺麗になった感じがありました。

一年検査

修繕工事が完了して約１年が経とうとしたとき、大家さん、工務店様、私で、一年検査を行いました。

完成当時には検査を行い、不良箇所なく大家さんにお渡しした部分も、時間の経過により施工不良となってしまう部分があるかもしれません。そのような部分が無いか確認するために、三者で立会い検査を行いました。

屋根防水、外壁タイルや塗装、シール、金属面の塗装など、いづれも不良箇所なく、健全な外装材となっていました。

このようになるべく少数で同じ者が継続して建物を見守ることで、必要最小限の費用で健全な建物の運営維持をしていく方法を、設計事務所は行っています。

北島俊嗣
北島建築設計事務所