遠距離の賃貸テナントビル内事務所を物販店舗飲食店舗に用途変更

遠距離地の用途変更申請

九州福岡博多にある賃貸建物の事務所部分を物販店舗と飲食店舗に用途変更したいご相談をいただきました。（申請設計者は神奈川在住）

以前にも用途変更の申請手続きを当方にご依頼してくださった建物所有者様で

• 申請手続きには様々な法令に係る申請手続きが必要
• 申請手続きに長い時間が掛かる
• 既存建物の法令違反は、用途変更の申請手続きが出来ない

を理解して下さっていて、申請する建物と手続きを担当する設計者が遠く離れていても支障がないことを承知されていました。

申請手続きを担当する設計者としても、遠方となる申請建物がある福岡の役所に度々に相談に参るのは効率が低いので、はじめは神奈川の民間確認検査機関に申請手続きを行う相談をしました。

しかしながら 福祉のまちづくり条例 や 建築基準法 および 消防法 のより細かく具体的な法令判断は、結局 当該建物がある建築指導課や消防署が判断するので、(民間の確認検査書機関によれば 法令の詳細な部分の判断基準は都道府県により若干の差があり、最終的には当該地の建築指導課の判断に頼ることがほとんどとのことで）、福岡市役所の建築指導課に相談と申請手続きを行うことになりました。

実際に、福岡市役所建築指導課 窓口ご担当様とのやりとりは、電話やメール、郵送を適宜利用することで、実にスムーズに行われました。

既存建物の図面や書類の有無確認

はじめに既存建物の図面と書類 (確認申請書や検査済書) の有無を確かめました。

• 確認済書（設計時に役所に届出て確認が行われた通知書）
• 検査済書（完成時に役所に検査を受けて合格した通知書）
• 完成図（完成時の建物内容を示す図面）
• 構造計算書

は全て揃っていることを確かめることができました。

これらの図面や書類が無いと申請手続きが困難な場合があります。

• 確認済書 → 書面自体がない場合は建築指導課に赴いて 建築台帳を調べて確認済書行の有無を確かめられます。
• 検査済書 → 建築確認済書同様 書面自体がない場合は建築指導課に赴いて 建築台帳を調べて検査済書発行の有無を確かめられます。この書類の過去の発行が確認できない場合は、建物は法令的に「完成していない (工事中) 」になるので、例え登記されていても その後の申請手続きが進められません。
• 完成図 → 既存建物を改めてコンピューター上で作図し直す必要があります。無い場合は 現地建物を実測調査し作図し直す必要があります。
• 構造計算書 → 用途を変更する区画について構造荷重が安全であることを確認するために必要です。

既存建物の法令が遵守されている状況確認

完成図などが揃ったところで 現状既存の建物が工事完了の検査合格を受けた時点から変わっていないか？ すなわち 増築や改築が行われていないかの確認が行われました。

調査すると、火災時に発生した煙を隣室に移動させないための扉が改変されていたことが分かりました。その内容は確認申請時に建築指導課に報告され、工事時に修正されました。

既存建物の法令遡及

建物の完成後 (こちらの建物は昭和58年完成)、建築基準法が数度改正されました。改変した内容はこちらの建物のにも該当する部分があります。

建築基準法が改正しても現在建っている建物には変更になった法律内容は適用されません。

しかし、増築や用途変更を行なう場合には、改正された法令内容に準拠しなければならないことがあります。以前の法令に従って建てられた建物を現在の法令内容に適用させることを法令遡及と呼んでいます。

今回用途変更する部分において現在の法令に適合させることは理解は出来ます。しかし今回変更しない部分にも法令遡及が必要になると、予定していない費用やスケジュールが掛かり困ってしまいます。増築や用途変更などの確認申請を行う場合、十分な準備調査が必要です。

今回の計画では当初 建築指導課から「エレベーターの出入口扉に遮煙性能を追加設置」する必要があるとの指導予告がありました。

そこで、用途変更する部分は、

・

• 地上階で、直接道路に避難口が面してこれしか利用しない
• 上階に上がるエレベーターを利用しない

を建築指導課の審査担当官に説明したところ、今回は法令遡及 (エレベーターの出入口扉に遮煙性能を追加設置) が不要であるとの理解を得ました。

福祉のまちづくり条例

福祉のまちづくり条例で規制を受ける内容は、「福岡市福祉のまちづくり条例 2-1-1 基本的な考え方」より

• 道路から利用居室まで安全に移動できる経路の確保
• 施設や設備を利用する際の適切な空間や寸法の確保
• わかりやすく連続した案内・誘導の設置

の方針で整備するよう具体的な整備内容が定められています。各用途別と広さ (面積) に応じて整備内容が異なります。

今回は物販店舗 (300m2未満) ・飲食店舗 (300m2以上2000m2未満) で整備する内容が異なりました。

• 出入口扉の幅は最低80センチ以上確保
• 店舗内通路の幅は120センチ以上確保
• 店舗内段差は傾斜路スロープはで勾配1/12以下、手すり設置、傾斜路スロープの上端床には点字ブロックを設置
• 福祉型便房 (車いす対応トイレ)の設置、出入口幅80センチ以上確保、車椅子回転空間確保、腰掛け便器に手すり設置、車椅子のまま利用できる洗面器、オストメイト設置、ベビーベッド設置

確認申請

用途変更確認申請は新築の確認申請とは異なる内容の申請内容になります。

既存不適格部分の指摘・是正

既存建物が現状法令に適合してるか？を、一級建築士 (設計者) が自ら既存建物の完成図と照合し、その結果と是正方針を示します。

今回は物置き小屋が置かれていてこれを撤去すること、防煙区画設備の不備があり設置すること を「既存不適格部分」として報告して、是正するとして申請しました。

構造荷重確認

用途変更する部分が 当初設計された構造荷重より 軽くて安全であることを示します。

既存は「事務所」で設計構造荷重は 2900N/m2≒300kg/m2で設計されて、今回変更する用途：飲食店舗・物販店舗に利用される場合の

• 内装仕上げ材
• 設置される家具や器具や商品
• 従業員や客

の荷重を計算して、既存の設計荷重を下回ることが確かめられました。

異種用途区画 (防火区画)

「防火区画」は、建物内で起きた火災で炎や煙が広がらないように設置する防災の構造物や設備です。

防火区画は、面積や使用用途などによって異なります。

• 面積区画
• 高層階区画
• 竪穴区画
• 異種用途区画

の4種類に分かれていて、今回用途変更する部分において周囲の部分と用途が異なるので、今回整備される内部の境界部分は「異種用途区画」になりました。

そこで、

• 防火区画壁の仕様
• 防火区画貫通処理の仕様
• 開口設備・特定防火設備

が仕様変更になりました。

その他の設備

申請を行なって安全性を確かめる内容はその他に、

• 排煙設備
• 換気設備
• 非常用照明設備

があります。

消防法と消防設備

用途変更することで、飲食店舗と物販店舗に必要な消防設備が追加設置されました。

• 自動火災報知器（煙感知器）
• 放送設備
• 避難口誘導灯
• 消火器

確認申請後、改めて

• 消防設備設置届
• 消防設備使用開始届

が必要で、検査を受けます。

確認済書

福祉のまちづくり条例、建築基準法、消防法に関わる申請がなされ、審査に合格すると「確認済書」が発行されました。

「確認済書」発行までに、はじめのご相談から５ヶ月を要しました。

工事と完成検査と工事完了届

確認済書 取得後 内装工事が開始されました。

申請内容に沿って進められた工事について完成後、検査を受けて合格し、最後「工事完了届」が提出されて受理されました。

用途変更では、建築基準法に関わる内容についての検査は監理者 (設計者) による検査によります。建築指導課 もしくは 確認検査機関の現地立ち会い検査ありません。内容合格して「工事完了届」が建築指導課に提出されて終了となります。

この「工事完了届」の提出と受理によって建物は再び適法な建築物となり、将来の変更に適合できることになります。

下の各行文は 用途変更を行なった際の解説記事の題名リンクです。ご興味ある内容をクリックして解説記事をご覧ください。

• 大型住宅を独身寮に用途変更
• 用途変更申請手続きとRC造耐震診断
  
• 埋蔵文化財調査と手続き
• 整骨院・デイケア福祉施設の開院内装工事で用途変更@三鷹
• デイケア福祉施設のバリアフリー条例の手続と工事@三鷹
• 藤巻歯科医院の保健所届出
  
• 調剤薬局の建替え工事中に仮設薬局店舗を建てる
  
• 仮設調剤薬局建物を通常確認申請か許可申請か
• 第１種低層住居専用地域に調剤薬局を設ける許可申請
• 道路内の三角形敷地に駐車場管理事務所を建てる許可申請
• 市街化調整区域内のグループホーム建物の用途変更許可申請
• 日中サービス支援型グループホーム寄宿舎への用途変更許可申請

• 賃貸オフィスビルの階段増築確認申請
• 事務所を物販店舗に用途変更確認申請
• 賃貸事務所ビルの計画のお知らせと住民説明
• 賃貸事務所ビルの建築確認申請図書と設計図面
• 賃貸事務所オフィスビル仮設工事と近隣建物の家屋調査
• 公衆浴場温浴施設の届出許可申請
  
• 一級建築士による物販店舗の建築基準法定期調査報告書
  
• 和風二世帯住宅の計画変更手続きと軽微な変更届出

• 物販店舗建物を飲食店舗賃貸物件に用途変更
• 用途変更確認申請が可能かどうかの確認と手順番流れ
• 用途変更建築確認申請の着手前に確認しておくべき内容や条件
• 用途変更確認申請に関連する法律条例規制基準
• 用途変更確認申請を行う既存建物の現地確認調査
• 用途変更確認申請の関係法令役所協議確認
• 用途変更確認申請の構造設計耐荷重条件の変更と確認
• 既存建物の屋上広告塔の取り扱いと撤去
• 店舗内の上下階段を撤去して吹抜けに床を設置する増築申請

• オフィス事務所建物の地下駐車場部分を倉庫に用途変更
• 駐車場整備地区の用途変更で附置義務駐車場を隣地隔地移設申請
• 附置住宅制度条例解除による事務所オフィスへの確認申請出来ない用途変更
• 横浜中華街店舗複合ビルの公衆浴場(岩盤浴)から飲食店舗に用途変更
• マンション集合共同住宅の一部を児童福祉施設に用途変更確認申請
• 世田谷複合ビルパチンコ遊技場店舗をゴルフシュミレーション練習場に用途変更確認申請
• 東京世田谷パチンコ店をゴルフ練習場に用途変更バリアフリーユニバーサル条例申請
• 日本橋の複合ビルで用途変更し地区計画容積率緩和を受ける検証
• 大学キャンパス体育館プール施設のバリアフリーユニバーサル条例

• 九州福岡博多賃貸テナントビル事務所を飲食物販店舗に用途変更
• 建物位置と設計者が遠く離れた用途変更確認申請遠距離設計
• 用途変更確認申請に必要な図書確認済書検査済書構造計算書
• 事務所を飲食店舗物販店舗に用途変更で申請が必要な福祉まちづくり条例
• 事務所から飲食店舗物販店舗に用途変更する建築確認申請
• 事務所から飲食店舗物販店舗に用途変更する消防法設備申請